Звонок бесплатный

Как составить договор аренды квартиры

0

Большую популярность занимает договор аренды квартиры. Это становится актуальным потому, что все больше людей старается сдавать жилье в наем и получать прибыль. Иметь несколько квартир это не роскошь.

Кто-то ставит такой бизнес на поток и зарабатывает деньги, а кто-то просто хочет пустующую недвижимость сдать и получить дополнительную прибавку к семейному бюджету. Если профессиональные арендодатели уже знакомы со всеми нюансами по сдаче квартиры, то новички не знают. Статья поможет разобраться в тонкостях ведения договора аренды жилья.

Что это такое

Договор аренды – это юридический документ, который подтверждает отношения собственника жилья с квартиросъемщиком. К составлению договора необходимо подходить с ответственностью, чтобы избежать проблем впоследствии.

Важно! Аренда жилого помещения регламентируется законодательством РФ. В Гражданском кодексе РФ в главе 35 прописаны основные моменты по найму жилого помещения.

Четкой формы договора нет, поэтому его составляют различно. Обязательно должен быть прописан предмет договора, стороны соглашения, права и обязанности каждого из участника.

Сделка считается действительной, после подписания договора. С этого момента он имеет юридическую силу. У каждого участника соглашения, должен быть свой экземпляр, который необходимо хранить.

Важно знать:

  • Максимально заключить соглашения о найме можно на 5 лет;
  • если в документе не прописан срок действия договора, то он машинально приравнивается к 5 годам;
  • с новыми жильцами стоит подписывать договор на короткий срок. Это поможет присмотреться к клиентам;
  • расторжение сделки происходит по условиям договора. Владелец недвижимости не может выгнать жильцов в минимальные сроки;
  • при сдаче и после съезда квартирантов необходимо составлять акт приема-передачи жилплощади;
  • после заключения договора, квартиросъемщик имеет право на неприкосновенность недвижимости. Арендатор не имеет права появляться в квартире, не предупредив жителей.

Кому нужен

Договор найма помещения необходим каждой из сторон сделки.

Для арендодателя:

  • в договоре прописывается срок заключения сделки. После окончания срока соглашения собственник может беспрепятственно попросить жильцов освободить помещение;
  • в бумаге прописывается сумма и сроки оплаты жилья. Если условия нарушаются, то оплату можно потребовать в судебном порядке;
  • соглашение поможет сохранить имущество. Если арендатор его повредит, то по условиям договора он возместит стоимость вещей;
  • в договоре прописываются условии оплаты коммунальных платежей.

По истечении срока действия сделки в течение 3 лет можно потребовать невыплаченные денежные средства.

Если договор не составляется, то компенсацию и плату за жилье, которую не оплатят, невозможно востребовать.  По ст. 301 ГК РФ можно потребовать, только собственное имущество из чужого владения. Все остальные выплаты невозможны.

Для арендатора:

  • в договоре прописывается срок пользования жильем. В течение этого времени, квартиросъемщик может спокойно проживать и быть уверенным, что его не выселят по прихоти владельца квартиры;
  • в документе прописывается сумма оплаты помещения. Собственник не вправе менять размер оплаты без соглашения с жильцом. На практике плата меняется один раз в год, но это должно быть прописано в договоре;
  • форс-мажорные обстоятельства (пожар, потоп и т.д.) ложатся на плечи собственника жилья. При отсутствии соглашения о найме жилья, квартирант может стать виновником происшествия. Конечно можно доказать свою правоту, но это траты нервов, сил и денег.

Видео: Как проверить владельца

Что должен содержать типовой бланк

В гражданском праве существует концепция существенных условий соглашения. Она должны отражаться в каждом договоре. Если их нет, то соглашение считается не только недействительным, но еще и не заключенным.

Для найма жилья существенными условиями станет:

  • сведения об арендодателе и об арендаторе;
  • предмет договора. Детализация помещения, место нахождения;
  • величина арендной платы. Если сумму не прописывать, то получиться договор безвозмездного пользования;
  • на какой срок подписывается договор;
  • ответственность обеих сторон соглашения.

Образец договора аренды квартиры между физическими лицами в 2018 году

Самый распространенный метод найма жилья, договор, подписанный на 11 месяцев. В таком случае, законодательство РФ не обязывает собственника помещения регистрировать сделку.

Для составления договора потребуется минимум документов. От нанимателя понадобится только паспорт, а от арендодателя необходимо предоставить паспорт и документ, доказывающий право собственности жилого помещения.

Важно! Заключать сделку может только владелиц жилья. Если документ будет подписан третьим лицом, то такая сделка будет значиться недействительной.

Плату за жилье необходимо перечислять электронным способом, при этом обязательно указывать, что это оплата по договору аренды. Можно отдавать денежные средства и лично собственнику помещения, но при этом, он должен составить расписку, что принял деньги. Такой подход обезопасит жильца от обвинения в неуплате очередного платежа.

Стандартную форму договора найма жилья можно найти тут

Договор аренды можно поделить на несколько видов:

  • между физическим и юридическим лицом;
  • безвозмездную аренду;
  • с описью имущества;
  • по доверенности от собственника;
  • с последующим выкупом;
  • на длительный срок.

Рассмотрим каждый вид подробнее.

Между физическим и юридическим лицом

Собственник может сдать жилье физическому либо юридическому лицу. При заключении сделки с юридическим лицом будет подписываться договор аренды. Особенности такого соглашение регламентируется ГК РФ главой 34. 

Арендованное жилье, может использоваться юридическим лицом, только для проживания граждан. При невыполнении требования, нарушается жилищное законодательство. Для юридического лица предусмотрено наказание от штрафа до приостановления деятельности.

Юридическое лицо может использовать квартиру только для постоянного проживания своих сотрудников либо использовать для командировок. Фирма должна составлять соглашение между собой и сотрудником на пользование жильем, но это должен быть не договор субаренды.

Договор аренды с юридическим лицом имеет несколько отличий:

  • договор составляется только в письменном виде. Нотариально документ можно не удостоверять;
  • срок действия соглашения делится на два вида:
    • краткосрочный, заключается до 12 месяцев;
    • долгосрочный, срок действия более года.

Стороны самостоятельно принимают решение о сроке заключения аренды. Можно в документе прописать условия пролонгации. Если не указать срок действия договора, то он будет считаться заключенным на неопределенное время.

  • Договор аренды обязательно необходимо регистрировать. Это не зависит от срока заключения соглашения.

Остальные пункты документа остаются типовыми.

Важно! Договор аренды проще расторгнуть, чем договор найма. У собственника больше прав и меньше препятствий для прекращения аренды.

Бланк договора можно найти далее.

Безвозмездная аренда

Собственник помещения, при оформлении безвозмездного договора аренды не получит никакой платы. Соглашение регламентируется ГК РФ главой 36.

Составление такого договора позволит не платить налоги. В соглашении безвозмездного найма жилья есть нюансы:

  • собственник жилья может не получить оплаты за коммунальные услуги и за пользование помещением. Все соглашения о выплатах будут только в устной форме;
  • квартиросъемщик тоже рискует, подписывая договор. В законодательстве не предусмотрена защита прав нанимателя по договору безвозмездного пользования.

Бланк договора можно найти по ссылке.

Договор с описью имущества

Опись имущества является приложением к типовому договору аренды жилого помещения. В ней перечисляется все имущество, которое собственник помещения оставляет в квартире на временное пользование квартирантам.

К описи имущества обязательно составляется акт приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Акт составляется при сдаче жилья, и при освобождении помещения.

Решение, что указывать в описи принимает собственник жилья. В список попадает все, что имеет какую-нибудь ценность. Вещи, которых нет в документе, после пропажи вернуть не получится.

Бланк договора можно найти в перейдя по ссылке.

По доверенности от собственника

Оформить договор найма может не только собственник помещения, но его представитель. Для этого потребуется нотариально оформить доверенность на третье лицо.

В документе обязательно должно быть прописано:

  • данные доверителя и получателя;
  • прописанные действия, которые может совершать поверенный;
  • срок действия доверенности;
  • подпись доверителя.

Представитель действует в интересах собственника, но подпись на договоре найма ставит свою.

Договор аренды используется стандартной формы.

Договор с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом имеет несколько особенностей. Такую сделку могут оформить физическое либо юридическое лицо. 

При составлении договора необходимо учитывать:

  • в договоре необходимо прописать, что арендатор имеет право выкупить помещение после либо до определенного времени;
  • необходимо указать полную стоимость недвижимости;
  • прописываются полностью данные о жилье;
  • обязательно указывается, что арендодатель обязуется передать квартиру в собственность, после полной выплаты стоимости имущества;
  • указать ежемесячные платежи по арендной плате;
  • прописать переход права собственности;
  • указать ответственность сторон.

Договор найма подлежит обязательной регистрации у нотариуса.

Важно! Наниматель не обязан выкупать жилье, по договору у него есть приоритетное право это сделать, но он может просто оплачивать ежемесячно арендную плату.

Бланк договора можно найти по ссылке.

Договор аренды на длительный срок

Договор аренды на длительный срок имеет особенность:

  • арендатор имеет преимущество при продлении соглашения;
  • наниматель имеет право вселить временных жильцов, на срок не более 6 месяцев. При этом необходимо письменное согласие собственника;
  • долгосрочный найм обязательно необходимо регистрировать в Росреестре;
  • оплата за проживание прописывается приложениями.

Договор на длительный срок актуален, если собственник уезжает в длительную командировку либо не проживает в одном городе с помещением, которое сдается.

Форма для составления договора аренды на длительный срок используется стандартная.

Структура

Договор составляется в письменной форме и дух экземплярах.

В документе обязательно должны присутствовать пункты:

  • название договора;
  • дата заключения;
  • Ф.И.О. обеих сторон;
  • данные помещения (адрес, площадь, кадастровый номе, на каком этаже расположено);
  • размер арендной платы;
  • дата выплаты денежных средств;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора;
  • реквизиты сторон (паспортные данные, регистрация);
  • подписи.

Структура может меняться. Каждая сторона, с согласия оппонента, может вносить свои дополнения и корректировки.

Лица, заключающие документ

Лицами для подписания договора найма являются:

  • наймодатель, если документ подписывается физическими лицами;
  • арендодатель, если вторая сторона – юридическое лицо;
  • наниматель – физическое лицо;
  • арендатор – юридическое лицо.

Для заключения договора аренды у собственника должно быть свидетельство о праве собственности. При подписании соглашения представителем владельца, у него должна быть доверенность на возможность заключать договор.

Сроки действия и связанные с ними особенности

Максимальный срок для заключения договора является 5 лет. Если в документе не прописать срок подписания, то он все равно будет действовать не более установленного законодательством срока.

Договор со сроком действия от 12 месяцев подлежит регистрации в Росреестре.

Плата за жильё

В договоре необходимо подробно расписать условия и сумму оплаты. Внести сведения о выплатах коммунальных платежей.

Совет! собственники за первый месяц берут оплату за два месяца. Это послужит гарантией, что последний месяц квартиранты оплатят пользование жильем. Оплата будет учитываться за последний месяц.

Дополнительные платы прописываются в договоре. Расписываются условия возврата, если аренда оплачена за несколько месяцев.

Выплаты за жилье можно проводить по средствам перевода. При передаче наличных денежных средств арендодатель должен написать расписку о получении средств. При спорных ситуациях документ послужит доказательством оплаты.

Права и обязанности сторон

Арендодатель должен предоставить жилье в целости и пригодное для проживания. Если во время нахождения в квартире обнаружатся дефекты, о которых собственник не предупредил, то ремонт будет проводиться за счет средств наймодателя.

Арендатор обязуется своевременно оплачивать аренду и соблюдать чистоту. Освободить помещение после окончания срока действия договора.

Права арендатора:

  • право пользоваться помещением;
  • проживать совместно со своей семьей;
  • требовать от собственника ремонта, возникшего не по вине квартиросъемщика.

Ответственность

Ответственность несет только наймодатель, если не уплатит налоги. С суммы арендной платы необходимо оплатить 13% и подать декларацию о доходах.

При нарушении сроков выплаты, собственнику может грозить штраф в размере до 40% от суммы просрочки. При невыплате налогов более 600000 рублей может грозить уголовная ответственность.

Арендатор несет ответственность только за имущество собственника, находящееся в квартире, и только в том случае если была подписана опись имущества.

Нужна ли регистрация

Собственник жилья может сдавать помещение в аренду, если оно отвечает всем требованиям.

Арендатор не вправе отказать квартиранту в регистрации, если он проживает на его территории более 3 месяцев. При нарушении владельцу грозят штрафные санкции.

Можно не регистрировать:

  • родственников собственника;
  • арендаторов, которые имеют прописку в том же регионе.

Акт приёма квартиры

При составлении акта передачи, в акте приема должно перечисляться все имущество, прописанное в нем.

 Акт приема квартиры составляется в двух экземплярах и отдается обеим сторонам. При нехватке или порче имущества квартиросъемщик несет полную материальную ответственность.

Срок действия акта приема составляет 3 года.

Форму акта можно найти в приложении.

Форс мажор

В пункте форс мажор можно прописать разнообразные обстоятельства. Если ничего указанно не будет, конфликт будет рассматриваться на общих основаниях.

Форс мажорными обстоятельствами принято считать обстоятельства непреодолимой силы. К ним относятся наводнения, землетрясения, пожары, забастовки, войны и т.д.

Вам также могут понравиться Еще от автора

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.