Можно ли продавать квартиру в ипотеке

0

Нестабильная экономическая ситуация порой вынуждает кардинально менять свою жизнь и разбираться в том, как продать квартиру в ипотеке, с такой любовью и радостью приобретенную ранее.

Причины

Необходимость продать квартиру под залогом может возникнуть по многим причинам:

  • ваш доход в процессе погашения ипотеки снизился, поэтому вам не хватает ресурсов, чтобы оплачивать кредит;
  • вы потеряли постоянный источник дохода, например, работу;
  • приобретенное вами жилье кажется слишком маленьким, и вы нуждаетесь в жилье большей площади (возможно, в вашей семье родился ребенок или к вам переехали близкие родственники, поэтому однокомнатной, недостаточно);
  • изменение семейного статуса: заключение или расторжение брака, переезд в другой город или страну;
  • сделка может принести заемщику некий доход.

Снижение или потеря дохода

От сокращения или увольнения с работы в условиях нестабильной экономической ситуации в мире никто не застрахован. Однако причины, повлекшие изменения в вашем доходе, по мнению банка, не должны влиять на выплату, и не должны касаться банка, который выдал вам займ.

Снижение дохода может быть связано с рождением ребенка и декретным отпуском матери. В данном случае, заемщик или поручитель не теряют работу, однако их доход уменьшаются, а расходы соответственно увеличиваются.

Если ваш договор с банком предполагает «заморозку» имеющегося кредита на некоторый срок, обычно это год или два, вы можете воспользоваться им, однако после окончания данного периода, ваша ипотека будет пересчитана. Скорее всего, срок выплаты будет пропорционально увеличен тому периоду, на который вы брали отсрочку.

В случае уклонения от ежемесячных платежей, банк может наложить санкции в виде штрафов, или же вовсе изъять недвижимость.

Нехватка жилой площади

Срок выплаты ипотеки может составлять от 1 до 25 лет. Если в семье родился ребенок, или же к заемщикам переехали родители или близкие родственники, а площадь жилья не предусматривала подобных изменений, чтобы не мучатся, ее можно продать или обменять.

Если в семье родился второй ребенок, частичное или полное погашение возможно при помощи материнского капитала.

В таком случае у вас есть два варианта действий:

  • выплатить досрочно и приобрести другую;
  • приобрести еще одну, больших размеров.

Последний вариант наименее удачный, поскольку в дальнейшем вы рискуете не справиться с оплатой двух квартир и лишиться их обеих.

Причины личного характера

Желание продать, может возникнуть у людей, которые готовятся к расторжению брака или уже его расторгли.

Если недвижимость была приобретена в браке, квартира находится в ипотеке между супругами как у заемщика и поручителя, поэтому кредит принадлежит им обоим в равной степени.

Видео: Узнайте все

Возможные варианты реализации

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, может осуществляться только с разрешения самого банка. Нельзя продать, без согласования с банком, поскольку заемщик не является полноправным владельцем.

Какие существуют способы:

  • Погасить  досрочно. В таком случае заемщик заранее находит покупателя, согласного погасить долг, а после оформления на заемщика, осуществить операцию купли-продажи;
  • Продажа. Заемщик должен найти человека, который согласиться выкупить его кредит у банка, чтобы в дальнейшем самим его оплачивать и стать полноправным владельцем, после полного погашения;
  • Банковская продажа. Продажей занимается лично сотрудники банка.
  • Продажа собственными силами. Заемщик самостоятельно находит желающего купить его квартиру, тот обращается в банк, оформляет там все необходимые документы купли-продажи, а заемщик освобождается от выплаты ипотеки, поскольку его кредит становится погашенным, однако жилье переходит не к заемщику, а к третьему лицу, которое оплатило займ.

Как продать квартиру в ипотеке

Наиболее выгодный способ избавиться от ипотечного жилья, найти желающего его приобрести, а таких весьма немного.

Ипотека, как форма кредита или займа отпугивает возможных владельцев, поскольку лишние обязательства перед банком или третьими лицами никому не нужны.

Какие квартиры легче продать:

  • находящиеся в престижном районе;
  • с развитой инфраструктурой в районе;
  • с улучшенной планировкой;
  • находящиеся в домах, на последней стадии строительства.

Как проходит сделка:

  • сделка между заемщиком и покупателем заверяется у нотариуса;
  • покупатель вносит необходимую для погашения сумму;
  • заемщик становится полноправным владельцем;
  • покупатель кладет оставшуюся сумму в банковскую ячейку;
  • заемщик и покупатель оформляют договор купли-продажи;
  • если помещение находится в строящемся доме, оформляется не договор купли-продажи, а договор долевого строительства на нового владельца;
  • заемщик может получить свои деньги за проданную квартиру.

Новый покупатель в обязательном порядке должен иметь хорошую кредитную историю и постоянный доход, который бы покрывал и ежемесячные взносы, и традиционные бытовые растраты. Если лицо, которое вы привели, подходит банку в качестве заемщика, банк оформляет новый договор.

В соответствии с условиями договора, покупатель берет на себя обязанность оплачивать за квартиру долг и впоследствии стать ее владельцем. 

Перерегистрацией занимаются сотрудники банка. От прежнего заемщика требуется подписание определенных документов о переходе долговых обязательств от него другому человеку. Данная процедура перепродажи занимает около 20 дней. Около 2 недель потребуется на переоформления купли-продажи.

В таком случае, реализацией ипотечного жилья занимается сам банк:

  • Сотрудники кредитной организацией занимаются поиском покупателя,
  • оформление всех необходимых документов возлагается и на банк, и на покупателя. 
  • Новый собственник обязан погасить займ, и оформить на себя недвижимость.

Если банк одобряет продажу, вы можете заняться ее реализацией самостоятельно. Что входит в обязанности владельца ипотечной недвижимости:

  • найти покупателя;
  • официально снять с себя обязательства выплачивать кредит;
  • обратиться в банк для оформления погашения;
  • подписать договор купли-продажи;
  • снять деньги с банковской ячейки.

Каковы этапы совершения сделки:

  • поиск покупателя;
  • осмотр недвижимости покупателем;
  • покупатель идет в банк;
  • в банке оформляется первоначальный договор, который в обязательном порядке должен быть заверенным нотариусом;
  • покупатель открывает 2 ячейки в банке, одна из которых рассчитана на погашения долга, другая на хранение разницы между стоимостью объекта и ипотечным займом;
  • после внесения средств покупателем объект освобождается от долговых обязанностей;
  • оформляется купля-продажа в Росреестре;
  • банк и продавец получают свои средства.

Банк даст свое разрешение продать, только при отсутствии у него каких-либо претензий к заемщику.

Сбербанка

Чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, нужно либо погасить оставшуюся задолженность перед банком, либо обратится в банк за разрешением третьим лицами.

Если ваша причина продажи будет уважительной, банк даст вам свое согласие. Банк заинтересован в том, чтобы вы или кто-либо другой, долг все-таки оплатили, поэтому будет всячески вам содействовать.

У Сбербанка есть электронная платформа, которая позволяет оповестить о продаваемом имуществе максимальное количество лиц.

Жалеющий приобрести ипотечное жилье должен либо оплатить весь долг предыдущего владельца, либо соответствовать всем требованиям банка как заемщика и продолжить выплачивать ипотеку по данному объекту.

ВТБ24

Этот банк аналогично заинтересован вернуть свои средства и получить обещанные деньги по ипотеке недвижимости.

ВТБ24 является владельцем платформы, на которой размещаются объявления о продаже ипотечного жилья по приемлемым условиям: расплатиться можно либо наличным расчетом, либо взять кредит от 12% годовых при условии, что первоначальный взнос будет не менее 20%, срок, не более 30 лет.

Банк также тщательно изучает личные данные лица, которое намеревается приобрести ипотечную недвижимость.

Газпромбанк

Квартиру, купленную в Газпромбанке, также можно будет продать.

Для этого вам необходимо:

  • обратиться в ближайшее отделение данного банка;
  • сообщить о причинах побудивших вас продать жилье;
  • дождаться решения.

Если решение будет положительным, вы можете приступить к поиску покупателя, или доверить эту процедуру самому банку.

По военной

Процедура продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, более сложная, поскольку заемщику предстоит собрать и предоставить огромный пакет документов. Кроме того, заемщик обязан получить официальное разрешение от Минобороны РФ.

Если продажа не связана с личными или финансовыми проблемами, и ее причина заключается в переводе военнослужащего в другой регион, Росвоенипотека окажет заемщику любую поддержку, чтобы помочь в данной ситуации.

Если причины, все-таки личные, заемщику придется самому просить разрешения на продажу у соответствующих органов и заниматься всеми формальными вопросами.

Что необходимо знать

Продать можно, но только с разрешения банка, который выдал вам займ.

Процедура продажи, очень хлопотная, поскольку очень трудно найти желающих приобрести недвижимость, которая находится под залогом у банка.

Если квартира была куплена менее 3 лет назад, при ее продаже продавец обязан выплатить 13% налога.

Особенности продажи кредитного жилья через оформление нового

Процедура актуальна для заемщиков, которым понадобилось приобретение большего по площади жилья. Для этого нужно найти покупателя, получить разницу с этой продажи, если она есть, и оформить новый кредит.

Не каждый банк поддержит такого рода манипуляции, особенно без получения личной выгоды.

Плюсы и минусы

Если возможности погасить долгат нет, продать жилье, будет наиболее удачным вариантом, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег, и кроме того с плохой кредитной историей от банка.

Процедура занимает много времени и сил. Окупается только в том случае, если вы найдете покупателя, который купит ее за хорошую цену.

Если процедурой занимается банк, он не будет искать покупателя, который даст наибольшую цену, поскольку банк более не заинтересован в вас, и ему все равно, какую сумму вы получите в результате перепродажи. 

Риски

Затеяв перепродажу, вы рискуете остаться с минимальной выгодой и без какого-либо жилья, поскольку банк не заинтересован в том, чтобы принести вам доход от продажи. Его основной целью является найти покупателя, который будет дальше выплачивать вашу ипотеку или выплатит ее досрочно.

Если вы заинтересованы не только в том, чтобы избавиться от ипотеки, но и в том, чтобы вернуть себе приличную сумму, поиском покупателя нужно заниматься самостоятельно. В некоторых договорах прописано, что продажа может осуществляться только кредитной организацией.

Вы не имеете право самостоятельно продавать свою квартиру, если в вашем договоре с банком есть пункт с информацией о том, что продажей имеет право заниматься только кредитная организация.

 

Вам также могут понравиться Еще от автора

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.